סגירה
חזרה
סגירה
מידע שחשוב להכיר
03-736-3237
מידע שחשוב להכיר

מתי ניתן לדחות את מועד הערכת שיעור ההשבחה ומדוע?

עורכת דין רחל שחר

ככלל, מועד הערכת שיעור השבחת הנכס צריך להיות בסמוך לאחר מועד אישור התכנית, התרת השימוש החורג, או מתן ההקלה שהשביחו את הנכס. כך קובעת הרישא של סעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

הערכת השבחת הנכס נעשית על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובניה שבתחום שיפוטה נמצא נכס המקרקעין.

יחד עם זאת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה רשאית לדחות את מועד הערכת שיעור השבחה עד למועד מימוש הזכויות בנכס, אם כי זאת רק כאשר מדובר בהשבחת נכס בעקבות אישור תוכנית, להבדיל ממצב של השבחת הנכס בעקבות אישור שימוש חורג או מתן הקלת בניה. כך קובעת הסיפא של סעיף 4(1) לתוספת השלישית לחוק.

מימוש הזכויות בנכס בעקבות אישור תוכנית יכול להיעשות על ידי מכירת הנכס או התחלת השימוש בנכס לפי התוכנית.

הגבלת דחיית עריכת שומת ההשבחה רק להשבחה בשל אישור תוכנית

כאמור, הוועדה המקומית מוסמכת לדחות הערכת שיעור ההשבחה רק במקרה וההשבחה חלה בשל אישור תכנית, להבדיל ממצב בו ההשבחה חלה בשל אישור שימוש חורג או מתן הקלת הבניה.

הסיבה לכך נעוצה בכך שהבקשה לשימוש חורג ומתן הקלה מוגשות ביוזמת הבעלים של המקרקעין. בנסיבות אלה, מתן היתר הבנייה ואישור השימוש החורג מהווים גם את מימוש הזכויות, שבו ממילא חל מועד תשלום היטל ההשבחה.

לעומת זאת, אישור תכנית כשלעצמו אינו מהווה גם מימוש זכויות, ועל כן מועד מימוש הזכויות עדיין אינו ידוע במועד זה.

הלכה למעשה, וועדות מקומיות לתכנון ובניה אינן נוהגות בדרך כלל להטיל על שמאי המקרקעין שמטעמן לערוך שומות השבחה לכל המקרקעין שבתחום התכנית, אלא הן ממתינות עד שהבעלים של המקרקעין יבקש לממש את הזכויות בעקבות אישור התוכנית ולשלם אז את ההיטל.

זכות בעל המקרקעין לדרוש הערכת שומת השבחה מיידית

במידה והוועדה המקומית החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות, עליה לעדכן את בעל המקרקעין ולהודיע לו על החלטתה.

במקרה כזה, בעל המקרקעין זכאי לדרוש מהוועדה המקומית לערוך מיידית את שומת ההשבחה ולא לדחות את עריכתה עד למועד מימוש הזכויות.

במקרה של דרישה כאמור מצד בעל הנכס, על הוועדה המקומית לערוך שומת השבחה לגבי אותם מקרקעין תוך 90 יום מקבלת הדרישה של בעל המקרקעין, כך לפי הוראות סעיף 4(4)(א) לתוספת השלישית לחוק.

במקרה ובו נתקבלה דרישת בעל המקרקעין לערוך שומת השבחה מיידית למקרקעין, שר הפנים, בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע אגרה בעד עריכת שומת השבחה המיידית לפי בקשת בעל המקרקעין, בהתחשב בין השאר, בעלות עריכת השומה. כך קובע סעיף 4(4)(ב) לתוספת השלישית לחוק.

את סכום האגרה הנ"ל יש לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה. לאחר תשלום האגרה כאמור, יש לנכות את סכום האגרה מסכום ההיטל שיש לשלמו לפי שומת ההשבחה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו ועד ליום ניכויו וזאת בהתאם לאמור בסעיף 4(4)(ג) לתוספת השלישית לחוק.  

במידה והוועדה המקומית ערכה שומת השבחה מיידית לפי דרישת בעל המקרקעין וניתן לו פטור מתשלום ההיטל לפי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק, למעט לפי הוראות סעיפים קטנים (א), (ב)(4) עד (6) או (ג) של סעיף 19, או לא חלה חובת תשלום היטל לגבי אותם מקרקעין, על הוועדה המקומית להחזיר לבעל המקרקעין את סכום האגרה ששולם, כך בהתאם להוראות סעיף 4(4)(ד) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

עוד בנושא: בקשה לתיקון שומה - איך עושים את זה?

דחיית עריכת שומה בשל אי הצגת לוח שומה תוך חצי שנה מאישור התוכנית

קיים מקרה נוסף לפיו ניתנת החלטת הוועדה המקומית לדחות את השומה עד למועד מימוש הזכויות וזאת במקרה בו לא הוצג לוח שנה תוך חצי שנה מאישור התוכנית במשרדי הוועדה המקומית ובמשרדי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, כנדרש בסעיף 6(א) לתוספת השלישית.

סעיף זה קובע כי יש להכין להציג לוח שומה שנערך לפי סעיף 5 לתוספת במשרדי הוועדות הללו תוך חצי שנה מיום אישור התוכנית.

במידה ולוח השומה לא יוכן ולא יוצג תוך חצי שנה מיום אישור התוכנית כאמור, אזי יחול סעיף 6(ה) לתוספת השלישית, אשר קובע כי במקרה כזה ייחשב הדבר כהחלטת הוועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות.

הוראה זו נקבעה מאחר שהמחוקק צפה אפשרות לפיו הוועדה המקומית לא תקבל החלטה מפורשת לדחות את מועד הכנת לוח השומה, אך עם זאת היא גם לא תערוך אותו בפרק הזמן של חצי השנה מיום אישור התכנית.

בהתאם לכך נקבע סעיף 6(ה) לתוספת השלישית וזאת על מנת למנוע טענה של נישום כנגד סמכותה של ועדה מקומית להכין שומה בעת מימוש הזכויות, וזאת מכיוון שהיא לא הכינה לוח שומה במועד אך גם נמנעה מקבלת החלטה מפורשת בדבר דחיית הכנת לוח השומה עד למועד מימוש הזכויות.

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.