סגירה
חזרה
סגירה
מידע שחשוב להכיר
03-736-3237
מידע שחשוב להכיר

השבחה של נכס מקרקעין

עורכת דין רחל שחר

השבחה של נכס מקרקעין הינה עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כך קובע סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

תכנית הינה מסמך רישוי ותכנון בנייה שנועד להסדיר את אופן השימוש והבנייה בקרקע בשטח מקרקעין כלשהו, בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה. במידה ואישור התכנית גרם להשבחת המקרקעין שעליו היא חלה, כלומר, לעליית שוויו של המקרקעין, אז מדובר בתכנית משביחה, בגינה תוטל חבות בהיטל השבחה על מי שהיה בעל המקרקעין ביום אישור התכנית.

לדוגמא, אם התכנית שאושרה הגדילה את אחוזי הבנייה של מקרקעין מסויימים עליהם היא חלה, יחוייב בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה בגין השבחת שווי המקרקעין כתוצאה מהגדלת אחוזי הבנייה הללו.

הקלת בנייה הינה הקלה שמאפשרת לבנות במקרקעין באופן שסוטה וחורג באופן מסוים מהוראות התכנית שחלה על אותו המקרקעין ובלבד שמדובר בסטיה שאינה ניכרת.

מאחר שהקלת הבנייה משפרת למעשה את זכויות הבנייה המקוריות שנקבעו בתכנית, אז מטבע הדברים היא גם בדרך כלל תשביח ותעלה את שווי המקרקעין ועל כן היא גם תהיה כרוכה בדרך כלל בהקמת חבות בהיטל השבחה.

שימוש חורג הינו שימוש בנכס מקרקעין באופן שחורג מהשימוש המקורי שנקבע בתכנית שחלה עליו או בהיתר הבנייה שלו. השימושים במקרקעין יכולים להיות למגורים, משרדים, מסחר ותעשייה, תיירות, חקלאות, תחבורה ועוד. במידה ואישור השימוש החורג שניתן למקרקעין השביח והעלה את ערכו, הוא יהיה כרוך גם בהטלת היטל השבחה.

כיצד השבחת נכס מקרקעין משפיעה על תשלום היטלי השבחה?

ההשבחה של נכס המקרקעין מקימה את עצם החבות בתשלום היטל ההשבחה, כאמור לעיל, אך היא עדיין איננה מחייבת את הנישום בעל המקרקעין גם לשלם אותו בפועל באותו מועד.

כלומר, החוק מפריד בין החבות הרעיונית של היטל ההשבחה לבין החבות המעשית של היטל זה, באופן לפיו החבות הרעיונית רק יוצרת את עצם החבות העקרונית של תשלום היטל ההשבחה, אך עדיין איננה מחייבת גם לשלם אותו בפועל. חבות זו חלה במועד יצירת ההשבחה, קרי, מועד אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג שהשביחו את שווי המקרקעין.

לעומת זאת, החבות המעשית של היטל ההשבחה, אשר מחייבת לשלם אותו בפועל, נוצרת רק במועד מימוש הזכויות שנוצרו בעקבות ההשבחה.   

כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור הקלת בנייה או מאישור שימוש חורג, מימוש הזכויות חל במועד בו ניתן אישור הקלת הבנייה או אישור השימוש החורג. כלומר, בשני המקרים הללו, החבות הרעיונית והחבות המעשית של תשלום המס מתרחשים למעשה בו זמנית ובאותו מועד, הוא מועד מתן היתר האישור.

לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית, מימוש הזכויות חל במועד העברת הזכויות בנכס. כלומר, מועד תשלום המס נדחה ממועד אישור התכנית למועד מימוש הזכויות, שחל מאוחר יותר, במועד כריתת ההסכם להעברת / מכר הזכויות בנכס.   

עם זאת, למועד ההשבחה ישנה משמעות מבחינת אופן חישוב סכום היטל ההשבחה, מאחר שחישוב הקרן של סכום היטל ההשבחה נקבע נכון למועד ההשבחה ולא נכון למועד מימוש הזכויות, שבו יש לשלם בפועל את ההיטל ההשבחה.

כדי לחשב את ההשבחה, יש לחשב פעמיים את שווי השוק של המקרקעין וזאת הן לפני והן אחרי יום האישור של התכנית, ההקלה, או השימוש החורג. שווי השוק של המקרקעין הינו המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, קרי, ממוכר מרצון לקונה מרצון. ההפרש בין שני הסכומים הללו הינו סכום ההשבחה ואילו מחצית ההשבחה הינו סכום היטל ההשבחה.

לסכום הקרן של היטל ההשבחה, שכאמור נקבע נכון למועד ההשבחה, יש להוסיף הפרשי הצמדה. תחילה, יש להוסיף הפרשי הצמדה ממועד ההשבחה ועד למועד מימוש הזכויות. במידה והנישום פיגר בתשלום ההיטל ולא שילם אותו כבר במועד מימוש הזכויות אלא רק לאחר מכן, יש להוסיף הפרשי הצמדה גם ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל.

הפרשי ההצמדה ממועד ההשבחה ועד למועד מימוש הזכויות, מחושבים בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית.

הפרשי ההצמדה ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל, מחושבים בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980, כאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית.

במידה ולא מצאת מענה לשאלותיך בהקשר להשבחת נכס מקרקעין והשפעתה של ההשבחה על תשלום היטל ההשבחה, עוה"ד רחל שחר, מומחית להיטלי השבחה, תשמח לסייע בכל שאלה.

פנה/י אלינו לייעוץ משפטי אישי!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (2) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.