סגירה
חזרה
סגירה
תשובה לכל שאלה שלך
03-736-3237
תשובה לכל שאלה שלך

מתי חלה החבות לשלם היטלי השבחה?

עורכת דין רחל שחר

החבות בהיטל השבחה חלה עקרונית כאשר שוויו של נכס מקרקעין הושבח והועלה בעקבות אישור של תכנית, אישור מתן הקלת בנייה או אישור שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס.

כלומר, כדי שתקום חבות בהיטל השבחה, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים שקשורים זה בזה ונובעים זה מזה: תנאי אחד, בדבר עליית שווי המקרקעין ותנאי השני, בדבר אישור תכנית, או הקלה או שימוש חורג, כאשר התנאי השני נובע מהתנאי הראשון.

במידה והתקיים רק תנאי אחד מבין שני התנאים הללו, לא תחול חבות בהיטל השבחה. לפיכך, אם אושרו תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מבלי ששווי המקרקעין עלה כתוצאה מכך, אזי לא יוטל היטל השבחה.

כמו כן, אם שווי המקרקעין עלה אך זאת לא כתוצאה מאישור תכנית, הקלה, או שימוש חורג, אזי גם במקרה כזה לא תוטל חבות בהיטל השבחה.

החבות בהיטל ההשבחה בכל מקרה ספציפי נקבעת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועליה גם מוטל הנטל להוכיח ששני התנאים הללו אכן התקיימו. כלומר, עליה להוכיח שאכן אירעה עליית שווי המקרקעין ושעלייה זו נובעת מאישור תכנית, הקלה או שימוש חורג.

מה ההבדל בין חבות רעיונית לחבות מעשית?

חשוב להבין ולשים לב שחוק התכנון והבנייה מפריד עקרונית בין החבות הרעיונית בתשלום היטל ההשבחה, שנוצרת במועד אירוע המס, לבין החבות המעשית בתשלום היטל ההשבחה, שנדחית למועד אירוע המימוש של הזכויות שהשביחו את הקרקע. 
 
החבות הרעיונית בתשלום היטל ההשבחה - מקימה את עצם החבות בתשלום ההיטל, אך עדיין אינה מחייבת את הנישום גם לשלם אותו בפועל.
 
חבות זו נוצרת כאמור במועד אירוע המס, קרי, האירוע שיוצר את הזכויות המשביחות ואשר מוגדר כמועד אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.
 
החבות המעשית בתשלום היטל ההשבחה - אשר מחייבת את הנישום לשלם את ההיטל בפועל, נדחית למועד מימוש הזכויות המשביחות, כך שרק במועד זה יוצא החיוב לתשלום לפועל מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. 
 
כאשר מדובר במתן הקלה או היתר שימוש חורג, אזי מועד אירוע המס יוצר את החבות הרעיונית בתשלום היטל השבחה בגינם הינו כאמור מועד אישור מתן ההקלה או השימוש החורג על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וזאת ללא קשר לשאלה האם בעל הנכס גם טרח להוציא היתר בנייה או היתר שימוש שבו כלולים האישורים הללו.
 
מועד מימוש הזכויות לגבי אישור הקלה או אישור שימוש חורג, אשר יוצר את החבות המעשית בתשלום היטל ההשבחה, הינו המועד בו הוציא בעל הנכס היתר שבו כלולים ההקלה או השימוש החורג.

במידה ואישור ההקלה או השימוש החורג ניתנו במסגרת היתר הבנייה/ השימוש, אזי מועד אירוע המס ומועד מימוש הזכויות חלים למעשה בו זמנית.
 
על מנת להבטיח את תשלום היטל ההשבחה במקרים אלו, קובע סעיף 10(ג) לתוספת השלישית לחוק תכנון ובנייה, תשכ"ה-1965 כי כל עוד לא שולם ההיטל, לא יוצא היתר לבנייה במקרקעין ולא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג.
 
לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית קיים בדרך כלל פער זמן, שאינו קצוב מראש, בין אירוע המס ואירוע מימוש הזכויות.
 
קרי, בין מועד החבות הרעיונית בהיטל ההשבחה, שחל ביום אישור התכנית, לבין מועד החבות המעשית בתשלום בפועל של היטל ההשבחה, שחל במועד מכירת הנכס, כאשר מחיר הנכס אמור גם לגלם בתוכו את ערך ההשבחה שגלום בו בעקבות אישור התכנית.

על מנת להבטיח את תשלום היטל ההשבחה במועד מכר הנכס, קובע סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק כי ללא קבלת אישור תשלום היטל ההשבחה, לא ניתן יהיה לקבל אישור עיריה לצורך רישום העברת הנכס בטאבו.  
 
עוד יש לשים לב שמועד קביעת שווי ההשבחה נעשה כבר במועד אירוע המס ולא במועד אירוע המימוש.
 
לדוגמא, מועד קביעת שווי ההשבחה בעקבות אישור תכנית נעשה כבר במועד אישור התכנית וזאת בהתאם לעליית שווי המקרקעין באותה עת בעקבות אישור התכנית, בהשוואה לשווי המקרקעין במועד שלפני אישור התוכנית.

לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם וזאת עד למועד מימוש הזכויות והוצאת החיוב בפועל בתשלום ההיטל. מיום המימוש, החוב נושא הצמדה למדד המחירים לצרכן וגם הפרשי ריבית.
 
עוה"ד רחל שחר מבהירה שגם אם נוצרה החבות הרעיונית בהיטל השבחה, אין זה אומר שכעת עליך לגשת ולשלם את היטל ההשבחה. בכל מקרה חשוב להתייעץ עם עורך דין שבקיא בדיני התכנון והבנייה ובפרט בתחום של היטלי השבחה, כדי לברר את חוקיות הדרישה ולבדוק האמנם ניתן להפחית את סכום ההיטל ואף לבטלו.

למידע נוסף וקבלת ייעוץ משפטי אישי - פנה/י אל עורכת הדין רחל שחר!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (3) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.