סגירה
חזרה
סגירה
תשובה לכל שאלה שלך
03-736-3237
תשובה לכל שאלה שלך

כמה היטל השבחה אני צפוי לשלם?

עורכת דין רחל שחר

ככלל, סכום היטל ההשבחה הינו מחצית שווי ההשבחה, דהיינו, מחצית שווי עליית סכום נכס המקרקעין בעקבות אישור תכנית, הקלה בזכויות בנייה או שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס, אשר השביחו והעלו את שווי נכס המקרקעין. כך קובע סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

לפיכך, כדי לחשב את סכום היטל ההשבחה, יש לחשב תחילה את שווי השבחת המקרקעין ולאחר מכן לגזור מחצית ממנו. לצורך חישוב שווי השבחת המקרקעין יש להעריך את שווי השוק של המקרקעין הן לפני והן אחרי יום אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג. ההפרש בין שני הסכומים הללו מהווה את סכום שווי ההשבחה ואילו מחצית סכום זה מהווה את שווי היטל ההשבחה.  

חישוב גובה שומת ההשבחה נעשה על ידי שמאי המקרקעין של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שהינה הגוף שאחראי לפי החוק על גביית היטל ההשבחה.

כיצד מחשבים את שווי השבחת המקרקעין?

כאמור, כדי לחשב את שווי השבחת המקרקעין, יש להעריך את שווי השוק של המקרקעין פעמיים, הן לפני יום אישור התכנית / ההקלה / השימוש החורג והן לאחר יום זה, כך שההפרש בין שני הסכומים הללו מהווה את שווי ההשבחה. שווי השוק של המקרקעין הינו המחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי, דהיינו, ממוכר מרצון לקונה מרצון.

זאת בהתאם לסעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק, אשר קובע כי "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חפשי".

להלן דוגמא לחישוב השבחת נכס המקרקעין בעקבות הקלת בנייה. נניח שניתנה הקלת בנייה שמאשרת להגדיל את הנכס בעוד 50 מ"ר. לצורך חישוב ערך השבחה זו יש להשוות ולהעריך את השווי הכספי של מ"ר בנוי אחד באותו איזור בו נמצא הנכס ולהכפילו במספר המ"ר שאושרו במסגרת הקלת הבנייה.

בהנחה ששוויו של מ"ר אחד באיזור זה הינו 10,000 ₪, אז שווי ההשבחה של הקלה זו הינו 10,000 ₪ X 50 מ"ר = 500,000 ₪. עם זאת, מסכום ההשבחה ניתן לנכות את ההוצאות אשר הושקעו לצורך מימוש הקלת הבנייה, דהיינו, עלות חומרים ועלות הבנייה בפועל.

בהנחה שמדובר בהוצאה בהיקף של 200,000 ₪, נפחית סכום זה משווי ההשבחה בסך של 500,000 ₪ ונקבל סכום של 300,000 ₪. מחצית סכום זה, 150,000 ₪, הינו סכום היטל ההשבחה.

חישוב סכום הקרן וסכום הפרשי ההצמדה של היטל ההשבחה

לעניין חישוב היטל ההשבחה יש לקחת בחשבון שהחוק מפריד בין מועד אירוע המס, שבו קמה רק החבות הרעיונית בתשלום ההיטל ואשר חל במועד אישור התכנית או ההקלה או השימוש החורג שהשביחו את הקרקע, לבין מועד מימוש הזכויות המשביחות, שרק בו קמה גם החבות המעשית לשלם את סכום ההיטל בפועל.

מבחינה מעשית, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור הקלת בנייה או מאישור שימוש חורג, מועד מימוש הזכויות חל במועד בו ניתן אישור הקלת הבנייה או השימוש החורג ועל כן מועד מימוש הזכויות חל למעשה כבר במועד אירוע המס.

לעומת זאת, כאשר מדובר בהשבחה שנובעת מאירוע מס של אישור תכנית, מועד מימוש הזכויות חל רק במועד העברת הזכויות בנכס וזאת לאחר ובנפרד ממועד אירוע המס.

אבל, למרות שמועד תשלום ההיטל בפועל נדחה ממועד אירוע המס למועד מימוש הזכויות, חישוב הקרן של סכום היטל ההשבחה נקבע נכון ליום אירוע המס ואילו לסכום הקרן של היטל ההשבחה יש להוסיף פעמיים הפרשי הצמדה וזאת עד למועד מימוש הזכויות ומלאחר מועד זה. בכל אחת מהפעמים הללו נעשה חישוב שונה של הפרשי ההצמדה.

בפעם הראשונה, יש להוסיף הפרשי הצמדה ממועד אירוע המס ועד למועד מימוש הזכויות, בהתאם לעליית מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מביניהם, כאמור בסעיף 9 לתוספת השלישית לחוק.

בפעם השנייה, יש להוסיף הפרשי הצמדה ממועד מימוש הזכויות ועד למועד התשלום בפועל וזאת בהתאם לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם-1980 וכאמור בסעיף 15 לתוספת השלישית לחוק.

במידה וסכום ההיטל לא ישולם במועד, חוב ההיטל ישא הן הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן והן הפרשי ריבית.

עורכת הדין רחל שחר הנה מומחית בתחום של היטלי השבחה, שכבר הצליחה להביא להפחתה משמעותית ואף לביטול של היטלי השבחה שלקוחותיה נדרשו לשלם, אלמלא הם היו פונים אליה וחשוב שתדע שיש סבירות גבוהה שגם אתה תוכל להימנע מתשלום היטלי ההשבחה.

אנו מזמינים אותך לקבל ייעוץ משפטי אישי, כדי לברר האם גם במקרה שלך ניתן לצמצם את היטל ההשבחה שנדרשת לשלם וכך לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

פנייה ישירה לעורכת הדין רחל שחר!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.