סגירה
חזרה
סגירה
מידע שחשוב להכיר
03-736-3237
מידע שחשוב להכיר

גביית היטל בגין אישור שימוש חורג מהיתר

עורכת דין רחל שחר

חוק התכנון והבנייה קובע שיש לשלם היטל השבחה גם כאשר חלה השבחה של נכס מקרקעין בעקבות אישור שימוש חורג, אולם הוא אינו מבהיר האם כוונתו רק לאישור שימוש חורג מתכנית או שמא הוא חל גם על אישור שימוש מהיתר.   

שימוש חורג מתכנית הינו שימוש שחורג אף מהשימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס ואילו שימוש חורג מהיתר הינו שימוש שחורג רק מהשימוש הספציפי שניתן לנכס במסגרת היתר הבנייה שלו, אך הוא עדיין תואם את אחד השימושים שנקבעו בתכנית שחלה על הנכס.

כאמור, אין חולק שהחוק חל על אישור שימוש חורג מתכנית, אולם התעוררה השאלה האם הוא חל גם על אישור שימוש חורג מהיתר, מאחר שלשון החוק אינה מגבילה אותו לאישור שימוש חורג מתכנית בלבד.
 
שאלה זו נדונה בבית המשפט העליון במסגרת הליך בר"ם 2283/18 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ, אשר דן בערעור שהוגש על החלטת בית המשפט המחוזי שניתנה בעמ"נ 42234-04-16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב נ' נכסי יד חרוצים בע"מ.

טענות הצדדים

הוועדה המקומית טענה שהיא רשאית לגבות היטל השבחה גם בגין מתן היתר לשימוש חורג מהיתר ולא רק מתכנית.

לשיטתה, קביעה אחרת עלולה לפגוע משמעותית בקופה הציבורית ולפיכך יש לבחון בכל מקרה ומקרה האם חלה עליית שווי בפועל עקב אישור השימוש החורג מההיתר ואין מקום לפסול מלכתחילה את האפשרות לחיוב בהיטל רק בגלל שמדובר בשימוש חורג מהיתר ולא מתכנית.

הנישומים טענו שלא ניתן לגבות היטל השבחה גם מאישור שימוש חורג מהיתר, מאחר  שלא מדובר בפעולה תכנונית מובהקת וכי כל עמדה אחרת תוביל הלכה למעשה לגביית יתר של תשלומי חובה.

מה הייתה החלטת בית המשפט?

בית המשפט העליון קבע שלא ניתן לגבות היטל השבחה כאשר מדובר באישור שימוש חורג מהיתר, אלא רק כאשר מדובר באישור שימוש חורג מתכנית בלבד.

שכן, ההצדקה לגביית היטל השבחה קיימת רק כאשר ההשבחה נובעת מפעולה תכנונית, שמשנה את המצב התכנוני הקודם שחל על המקרקעין וזאת כפי שקורה כאשר מדובר בשימוש חורג מתוכנית, אולם היא אינה קיימת כאשר ההשבחה נובעת מפעולת רישוי בלבד, שאיננה משנה את המצב התכנוני שחל על הנכס, כפי שקורה כאשר מדובר בשימוש חורג מהיתר.

פסק הדין ניתן על ידי השופטים דפנה ברק-ארז, שטיין וגרוסקופף. כל השופטים הגיעו לאותה מסקנה דלעיל, אולם בעוד שהשופטים ברק-ארז וגרוסקופף ביססו אותה רק על פרשנותו התכליתית של החוק, השופט שטיין ביסס אותה גם על הפרשנות הלשונית של החוק, שלטעמו עדיפה על הפרשנות התכליתית של החוק.

השופטת דפנה ברק-ארז ציינה את ההלכה הוותיקה לפיה מטרת החיוב בהיטל השבחה הינה הגשמת עיקרון הצדק החלוקתי. עקרון זה קובע שמי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי, צריך לחלוק את התעשרותו עם הקהילה שבקרבה הוא יושב, באופן לפיו כספי ההיטל מיועדים בעיקרם למימון פעולות התכנון והפיתוח ברשויות המקומיות, כאמור גם בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק.

על רקע זה, ההצדקה לחיוב בהיטל קמה רק כאשר בעל מקרקעין מתעשר כתוצאה מפעולה תכנונית המשנה את המצב התכנוני שקדם לה. לעומת זאת, כאשר מדובר בפעולת רישוי, דהיינו מתן היתר למימוש תכנון קיים, שאינה משנה את המצב התכנוני של המקרקעין, אין הצדקה לחיוב בהיטל.

מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, כאשר השימוש אינו חורג מהתכנית שחלה על הנכס, הינו פעולת רישוי בלבד, אשר אינה משנה את המצב התכנוני של המקרקעין. לשם כך על הוועדה לבצע בדיקה פשוטה יחסית ולבחון את התאמת הנכס לשימוש החורג שמבוקש עבורו וזאת בהתאם לשימושים שהותרו בתכנית שחלה על הנכס. לפיכך, אין לראות במתן היתר לשימוש חורג מהיתר פעולה שמצדיקה חיוב בהיטל השבחה.

השופטת הבהירה שקביעתה אינה מבוססת על לשון החוק, מאחר שלשון החוק אינה מגדירה במפורש שהמונח שימוש חורג נוגע רק לשימוש חורג מתוכנית, אלא היא מתבססת על גישת הפרשנות התכליתית שנוהגת בפסיקה בדיני המס בכלל ובנושא של היטל השבחה בפרט.

השופט שטיין גם הוא סבר שלא ניתן לגבות היטל השבחה בגין אישור שימוש חורג מהיתר, אולם לדעתו ניתן לבסס קביעה זו גם על לשון החוק ולא רק על תכליתו של היטל השבחה כמקדם צדק חלוקתי. עוד טען השופט כי פרשנות חוק אשר נצמדת ככל שניתן ללשונו עדיפה בעיניו על פרשנות תכליתית שלו.

לגישתו, החוק למעשה מטיל היטל השבחה רק כאשר מדובר בהשבחת מקרקעין שנובעת משינוי תכנוני, קרי, שינוי של התכנית שחלה על המקרקעין. שכן, כך קורה כשמדובר בהשבחה שנובעת מאישור תכנית וכך גם קורה כשמדובר בהשבחה שנובעת ממתן הקלה, שהינה הרשאה לבצע עבודה שטעונה היתר ׁבסטייה מהוראות תכנית שחלה על הנכס.

מכאן גם נובע, איפוא, שכאשר החוק מתייחס לאישור שימוש חורג, הוא מתייחס רק לשימוש חורג שמהווה שינוי תכנוני, קרי, אישור שימוש חורג מתכנית בלבד.

השופט גרוסקופף הצטרף לדעת השופטת דפנה ברק-ארז, תוך שהוא מציין שלא ניתן להסיק את אותה המסקנה גם מלשון החוק, כפי שהשופט שטיין סבר.

לסיכום: לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין אישור שימוש חורג מהיתר, שמהווה פעולת רישוי בלבד, להבדיל מאישור שימוש חורג מתכנית, שמהווה פעולה תכנונית.

יש לך שאלות נוספות בנושא גביית היטלי השבחה? עו"ד רחל שחר כאן בשבילך - פנה/י עכשיו לקבלת ייעוץ משפטי אישי!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.