סגירה
חזרה
סגירה
ביטול והקטנת היטלים
03-736-3237
ביטול והקטנת היטלים

ניהול משא ומתן לגבי היטלי השבחה

עורכת דין רחל שחר

נישומים שמקבלים דרישות לתשלום היטל השבחה, מעדיפים לא פעם לנסות ולנהל משא ומתן עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך הקטנת סכום המס שהוטל עליהם וזאת על מנת להימנע מהגשת תביעה כנגד הוועדה ובכך לחסוך משאבים יקרים של כסף, זמן ואנרגיה נפשית.

יש לשים לב שבעקבות תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, אשר נכנס לתוקף ביום 1.5.2009, חל שינוי משמעותי לגבי האפשרות לנהל מו"מ עם הוועדה המקומית כדי להפחית חבות של היטל השבחה.  

עד לתיקון 84 לחוק, מי שרצה להשיג על שומת השבחה נדרש להגיש לוועדה המקומית שומת השבחה מטעמו ובהמשך לכך הצדדים היו מנהלים מו"מ כדי להגיע לשומה מוסכמת בדבר גובה החבות בהיטל השבחה.

במידה והצדדים לא הצליחו להגיע לשומה מוסכמת כאמור, הם היו בוחרים שמאי מכריע שיכריע במחלוקת ביניהם. ניתן היה לערער על החלטת השמאי המכריע בבית משפט השלום.

אולם, תיקון 84 לחוק שינה באופן מהותי את מנגנון ההשגה הנ"ל, תוך שהוא מבטל לחלוטין את האפשרות להגיע לשומה מוסכמת וזאת בין שהיא תוצר של מו"מ בין הצדדים ובין שהיא תוצר של פניית הצדדים לשמאי מכריע.
 
תחת זאת, ניתן כיום לנהל מו"מ עם הוועדה המקומית במסגרת הליכי ערר שהוגש בפני וועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה וזאת כפי שיוסבר להלן על ידי עורכת הדין רחל שחר.

ניהול מו"מ לגבי היטל השבחה במסגרת הליכי ערר

תיקון 84 הוסיף בעיקרו את סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק, אשר קובע כי: 

"חיוב בהיטל השבחה יהיה בשיעור הקבוע בשומת ההשבחה שנערכה לפי הוראות סעיף 4 או בשיעור הקבוע בלוח שומה כאמור בסעיף 5, או בהתאם להחלטת השמאי המכריע, וועדת הערר, או בית המשפט, לפי העניין".

בנוסף, תיקן תיקון 84 את סעיף 14 לתוספת השלישית, באופן לפיו נישום שחולק על עצם החיוב ו/או גובה החיוב בהיטל השבחה יכול להגיש עליו ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה.

נישום שחולק רק על גובה החיוב רשאי גם להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע. על החלטת השמאי המכריע ניתן לערור לוועדת הערר. על החלטת וועדת הערר, בין בעקבות פנייה ישירה אליה ובין בעקבות הגשת ערר על החלטת השמאי המכריע, ניתן לערער לבית משפט לעניינים מינהליים.

במסגרת ע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה, הבהיר ביהמ"ש העליון שסעיף 13א לתוספת קובע הוראה מפורשת שאוסרת על עריכת הסכמים הנוגעים להיטל ההשבחה, תוך סטייה מההוראות הדווקניות של הדין ואילו סעיף 14 לתוספת תוקן באופן שמבהיר שאין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה ומכאן שעל אחת כמה וכמה שאין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר עצם הטלת החבות בהיטל.
 
בית המשפט הבהיר כי תיקוני החקיקה הללו, שמתייחסים לגובה השומה, מצביעים על התייחסות המחוקק להסכמים בין הרשות המקומית לאזרח בענין שיעורו של היטל ההשבחה, באופן ששולל אותם לגבי ההיבט של גובה השומה וכי שלילה זו משתמעת מאליה גם לגבי הסכמים בדבר עצם הטלת החבות בהיטל, כאשר תנאי הדין לצורך חבות כזו אינם מתקיימים. 
 
בעקבות הלכת דירות יוקרה, נוצר מצב לפיו הנישומים הפסיקו לנהל מו"מ לכריתת הסכם פשרה עם הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה באופן ישיר לאחר קבלת דרישת תשלום ההיטל מהוועדות ותחת זאת הם קודם הגישו עררים בפני וועדות הערר לפיצויים והיטל השבחה ורק לאחר מכן הם ניהלו מו"מ להסכמי פשרה עם הוועדות המקומיות וזאת במסגרת הליכי אותו ערר.

עם הגיעם להסכמי פשרה כאמור, הגישו הצדדים את ההסכמים הללו לוועדות הערר וזאת לצורך אישורם ומתן תוקף של החלטה מחייבת. אולם, בין וועדות הערר השונות התעוררה כעת מחלוקת בדבר שאלת סמכותן ושיקול דעתן לאשר את הסכמי הפשרה הללו וזאת לאור סעיף 13א לתוספת השלישית והלכת דירות יוקרה: 
  • ועדת הערר במחוז תל אביב-יפו הגיעה למסקנה כללית שאין בסמכותה לאשר הסכמי פשרה.

  • ועדת הערר במחוז מרכז קבעה שהיא מוסמכת לאשר הסכמי פשרה, אולם רק ככל שאלו מובאים לבחינתה בצירוף נימוקים המאפשרים לה לבחון את ההסכמות באופן עצמאי ולוודא שאלו תואמות לדין.

  • ועדת הערר במחוז חיפה פסקה גם היא שהיא מוסמכת לאשר הסכמי פשרה, ככל שאלה תואמים להוראות הדין ובלבד שלא מדובר בהסכמים מסוג סיכוי-סיכון, שבמסגרתם הצדדים מסכימים להפחית את החיוב באחוז מסוים. 

  • ועדת הערר במחוז ירושלים קבעה אף היא שהיא מוסמכת לאשר הסכמי פשרה, ככל שבמסגרתם מסכימים הצדדים על קבלתן של חלק מהטענות ודחייתן של אחרות וכי היא אינה מוסמכת לאשר הסכמי פשרה מסוג סיכוי-סיכון.

    לגישתה, אישור פשרות מסוג זה יחזיר בדלת האחורית את מוסד השומה המוסכמת, שבוטל בתיקון 84 וזאת מכיוון שמדובר בפשרות שלא ניתנות לבדיקה אובייקטיבית ואשר אינן מביאות לגביית מס אמת, כפי שנקבע בהלכת דירות יוקרה, מכיוון שפשרות כאמור מביאות או לחיוב בחסר, ככל שאכן ישנה חבות, או לחיוב ביתר, ככל שהעורר פטור על פי הדין. 

במסגרת עמ"נ 36378-06-16 מ.ד.מ מזרחי יזמות ובנייה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, קבע בית המשפט לעניינים מנהליים שוועדות הערר מוסמכות לתת תוקף של החלטה להסכמי פשרה, לרבות כאלה המבוססים על שיקולי סיכוי-סיכון. 
 
עוד קבע בית המשפט כי בהפעלת שיקול הדעת לעניין זה חובה על וועדת הערר קודם לאישורו של הסכם פשרה וכתנאי לכך, לבחון את ההסכם לגופו, לרבות נימוקי הצדדים להגעתם להסכם. עליה להשתכנע שמדובר בסוגיה שיש בה אי וודאות אמתית, שההסכם המוצע מחלק את הסיכויים והסיכונים באופן סביר ושאין באישורו משום פגיעה בשוויון בין הנישומים. אישור כאמור צריך להינתן במסגרת החלטה מנומקת של וועדת הערר שתתפרסם באופן פומבי. 
 
כדי לנהל מו"מ מוצלח עם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולהגיע עמה להסכם פשרה שיפחית באופן משמעותי את החבות בהיטל ההשבחה ובאופן שיאפשר לוועדת הערר לאשר אותו ולתת לו תוקף של החלטה מחייבת, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקצועי ומנוסה שבקיא בדיני היטלי ההשבחה ואשר ביכולתו להעלות נימוקים שישכנעו הן את הוועדה המקומית והן את וועדת הערר.  
 
אנו מזמינים אותך לפנות לעורכי הדין שלנו כדי לקבל ייעוץ משפטי אישי וליווי מקצועי בניהול משא ומתן חכם עם הוועדה המקומית ועם וועדת הערר, בדרך לפתרון המשפטי היעיל ביותר עבורך.
דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.