חיוב בהיטלי השבחה בחוסר סמכות על ידי וועדה מקומית לתכנון ובנייה

צרו קשר לקבלת ייעוץ ללא עלות

דוגמאות להטלת חיובים בהיטלי השבחה בחוסר סמכות ואיך מתמודדים מול זה

חיובים בחוסר סמכות, הטלת חיובים, היטלי השבחה, דוגמאות, חוק התכנון והבנייה, ועדה מקומית, רחל שחר ניסיון של שנים רבות בייצוג נישומים שנדרשו לשלם היטלי השבחה מלמד כי לא אחת ולמרבה ההפתעה, נשלחת דרישת תשלום בחוסר סמכות חוקית. דרישות כאמור, ניתנות לביטול באמצעות פעולה משפטית מהירה ומדוייקת. חיובים שהוטלו בחוסר סמכות הנם חיובים שהוטלו על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה שלא בהתאם להוראות החקיקה והפסיקה שחלות בנושא היטלי השבחה ותוך חריגה מהן.

תוכן עניינים

מאמרים קשורים
המקור החוקי שמקנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה את הסמכות להטיל היטל השבחה מצוי בסעיף 196א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אשר קובע כך: "וועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה".
בכדי להטיל היטל השבחה כדין ובאופן חוקי לחלוטין, על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפעול בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק.

בנוסף, עליה גם לפעול לקביעות הפסיקה אשר דנו בהוראות אלו ופירשו אותן כדי לצקת לתוכן תוכן ממשי. הוראות התוספת והנחיות הפסיקה מגדירות ותוחמות למעשה את גבולות גזרת הפעולה של הוועדה המקומית. מכאן נובע, איפוא, שכל חריגה של הוועדה המקומית מהוראות התוספת השלישית לחוק וקביעות הפסיקה מהווה פעולה בחוסר סמכות וזאת כפי שיודגם להלן.

דוגמאות להטלת חיובים בהיטל השבחה בחוסר סמכות

להלן מספר דוגמאות להטלת חיוב בהיטל השבחה בחוסר סמכות:

1. הוראות התוספת השלישית לחוק קובעות בראש ובראשונה שניתן לגבות היטל השבחה רק בהתקיים שני תנאים מצטברים: השבחת נכס מקרקעין וכאשר ההשבחה נעשתה בעקבות אישור של תכנית, מתן הקלה בזכויות בנייה או התרת שימוש חורג מהשימוש המקורי של הנכס.

כלומר, מדובר בשני תנאים מצטברים שקשורים זה בזה ונובעים זה מזה: תנאי אחד, בדבר השבחת / עליית שווי המקרקעין ותנאי שני, בדבר אישור תכנית, או הקלה או שימוש חורג, כאשר התנאי השני נובע מהתנאי הראשון.

במידה והתקיים רק תנאי אחד מבין שני התנאים הללו, לא תחול חבות בהיטל השבחה. לפיכך, אם אושרו תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג מבלי ששווי המקרקעין עלה כתוצאה מכך, אזי לא יוטל היטל השבחה. כמו כן, אם שווי המקרקעין עלה אך לא כתוצאה מאישור תכנית, הקלה או שימוש חורג, אזי גם במקרה כזה לא תוטל חבות בהיטל השבחה. במידה והוועדה הטילה היטל השבחה מבלי להוכיח ששני התנאים הללו אכן התקיימו, אזי המדובר בהטלת היטל השבחה תוך חריגה מסמכות.

2. מועד גביית היטל ההשבחה נדחה בפועל למועד מימוש הזכויות, שבעיקרו הינו מועד מכר הנכס או מועד ההיתר שבו נכללה ההקלה או השימוש החורג. לפיכך, לא ניתן להטיל את היטל ההשבחה רק מכח אישור התכנית, ההקלה, או מימוש הזכויות וזאת מבלי שהגיע מועד מימוש הזכויות. הוצאת דרישה לתשלום היטל השבחה תהווה אף היא חריגה מסמכות הוועדה.
3. כאשר מדובר בהשבחה שנוצרה מכח אישור תכנית, ניתן להטיל היטל השבחה רק כאשר מדובר בתכנית שהינה תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית. כלומר, היטל השבחה בעקבות אישור תכנית יוטל רק כאשר מדובר בתכניות מיתאר מקומית או תכנית מפורטת, שמעניקות זכויות בנייה של ממש, להבדיל מתוכניות כוללניות, אשר כאמור רק מגדירות את אופי הבנייה בכל אחד מאזורי העיר וזאת מבלי להעניק זכויות בנייה ממשיות בנכס.

כך קובע תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, מיום 18.7.2018, אשר למעשה מבטל את החיוב בהיטל השבחה רק על סמך אישור תכנית כוללנית בלבד וקובע שתשלום היטל השבחה בגין תכנית מיתאר כוללנית ישולם רק במידה ובעתיד תאושר תכנית מיתאר מפורטת מכח התכנית הכוללנית, שמצדיקה את גביית היטל ההשבחה.

במקרה כזה, ההיטל ייגבה גם עבור ההשבחה שיצרה התכנית הכוללנית, אם וככל שהיא יצרה כזו וזאת כאמור בסעיף 5א לתוספת השלישית, אשר קובע כך: "במקרקעין שבהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית, תיווסף לשומת ההשבחה, השבחה בשל התכנית הכוללנית, אם הייתה". גביית היטל השבחה מכח תכנית כוללנות בלבד מהווה, איפוא, חריגה מסמכות.

4. הוועדה המקומית מוסמכת להטיל את היטל ההשבחה רק על הבעלים או החוכר לדורות, אם היה כזה, של נכס המקרקעין ביום מתן האישור שבגינו הושבח הנכס, כלומר, ביום אישור התכנית, ההקלה, או השימוש החורג. כך קובע סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק. הטלת היטל ההשבחה על מי שמחזיק בקרקע ואינו הבעלים או החוכר לדורות שלה, אלא רק, לדוגמא, שוכר רגיל או בר רשות, מהווה אף היא חריגה מסמכות.

בנוסף, במקרה של מימוש זכויות בעקבות מכר הנכס, הוועדה מוסמכת להטיל את היטל ההשבחה רק על המוכר, שהינו כאמור בעל המקרקעין או חוכר לדורות שלו והיא איננה רשאית להטיל אותו על הקונה וזאת גם במקרה בו הוסכם בין המוכר לקונה שהקונה הוא שישא בתשלום היטל ההשבחה.

הסכם כזה מהווה בהסדר פנימי בין הצדדים, שאינו מחייב את הוועדה המקומית שממונה על גביית ההיטל והיא גם איננה רשאית לדרוש את תשלום היטל ההשבחה מקונה, שהתחייב כלפי המוכר לשאת בתשלום היטל ההשבחה, בטענה כי היא הסתמכה על התחייבותו זו ונתנה למוכר אישור להעברת הזכויות בטאבו.

הוועדה תוכל לדרוש את התשלום מהקונה רק במקרה והיא עצמה ערכה הסכם עם הקונה לפיו הקונה ישא בהיטל ההשבחה, שאז מחוייב הקונה כלפי הוועדה המקומית מכח ההסכם שהוא כרת עמה ולא מכח ההסכם שהוא ערך עם המוכר.
5. היום הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה הינו יום אישור התכנית, יום אישור ההקלה, או יום השימוש החורג וזאת כאמור בסעיף 4(7) לתוספת השלישית אשר קובע כי "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי".

סעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כי תחילתה של תכנית שאושרה היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעיתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון.

במידה והשומה נערכה שלא ליום הקובע כאמור, או שלא בהתאם לעליית ערך המקרקעין וכאילו שהם נמכרו בשוק החופשי, המדובר בחריגה מסמכות.
עורכת הדין רחל שחר מבהירה שניתן לתקוף ולבטל את החלטתה החורגת מסמכות של הוועדה המקומית באמצעות מספר חלופות ובהן הגשת בקשה לתיקון השומה בפני הוועדה המקומית, בקשה למינוי שמאי מכריע, ערר בפני וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה ואף ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.
במידה ותרצה לתקוף ולבטל את ההחלטה החורגת מסמכות של הוועדה המקומית, עורכי הדין שלנו כאן בשבילך ונשמח להעניק לך כלים וסיוע משפטי, בדרך להפחתת ההיטל ובמידת הצורך, אף לביטולו המוחלט.

פנה/י אלינו לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין מומחה!

דוגמאות להטלת חיובים בהיטלי השבחה בחוסר סמכות ואיך מתמודדים מול זה…

0
כל הפתרונות במקום אחד
0
שנות ייצוג משפטי
% 0
נצחונות בתיקים
% 0
שקט נפשי
+ 0
לקוחות מרוצים

רחל רייצ'ל שחר ושות' – עורכי דין ונוטריון (2004) מומחים במתן פתרונות לסוגיות דיני משפחה. המשרד מעסיק עורכי דין ונוטריונים בעלי ניסיון מעשי של עשרות שנים ומספק פתרונות יצירתיים ותוצאות יוצאות דופן.

צרו קשר לקבלת ייעוץ ללא עלות