סגירה
חזרה
סגירה
מידע שחשוב להכיר
03-736-3237
מידע שחשוב להכיר

האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תכנית בינוי?

עורכת דין רחל שחר

תכנית בינוי, שמכונה גם תכנית עיצוב, הינה תכנית אשר מפרטת כיצד ניתן ליישם בפועל וכנית סטטוטורית כגון תכנית מיתאר או תכנית מפורטת ולהוציא היתרי בנייה לפיה.

עם זאת, תכנית הבינוי כשלעצמה איננה תכנית סטטוטורית, מאחר שהיא מאושרת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ללא הליך הפקדה, פרסום ושמיעת התנגדויות, בהתאם לסעיפים 119-85 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965.

כידוע, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובעת ניתן לגבות היטל השבחה בשל השבחה שנובעת מאישור תכנית ואילו סעיף 1 לתוספת מגדיר תכנית כך: "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית". כלומר, סעיף זה מגביל את המונח תכנית לשתי התכניות הללו בלבד.  

לפיכך התעוררה השאלה האם ניתן לגבות היטל השבחה גם בשל אישור תכנית בינוי וזאת למרות שאין מדובר בתכנית מיתאר מקומית או תוכנית מפורטת, כאמור בסעיף 1 לתוספת.

שאלה זו נדונה בהליך עמ"נ 43989-03-11 קיבוץ עינת נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דרום השרון, אשר התנהל בפני בית המשפט המחוזי מרכז.

תיק זה עסק בקיבוץ עינת אשר מעת לעת ביקש לבנות מבני מגורים לחבריו בשטח הקיבוץ, על פי התכניות השונות שחלות עליו. תכניות אלו כללו תכנית מיתאר מקומית, תכנית מפורטת וארבע תכניות בינוי שונות שאושרו במהלך השנים 1993-2009. הן התכנית המקומית והן התכנית המפורטת קבעו שהיתרי הבנייה של הקיבוץ יוצאו בהתאם לתכנית בינוי.

אולם, כאשר הקיבוץ הגיש בפני הוועדה המקומית בקשה לקבלת היתרי הבנייה בהתאם לתכנית הבינוי הרביעית, עבור שלושה מגרשים, הוא חוייב על ידי הוועדה בהיטל השבחה בסך של 36,500 ₪ לכל אחד משלושת המגרשים.

הוועדה נימקה זאת בכך שיש להגדיר את תכנית הבינוי לפי מהותה ולא לפי שמה וכי תכנית הבינוי במהותה הינה למעשה תכנית מפורטת ועל כן ניתן להטיל בגינה היטל השבחה לפי החוק.  

הקיבוץ הסכים לשלם את היטלי ההשבחה כדי לקבל את היתרי הבנייה, אך הוא עשה זאת תחת מחאה. בהמשך לכך הוא הגיש עררים על החלטת הוועדה המקומית לחייבו בהיטלי השבחה מכח תכנית הבינוי,  שנדחו על ידי וועדת הערר. אולם, הקיבוץ לא ויתר והגיש ערעור גם בפני בית המשפט המנהלי.

טענות הצדדים בדבר החיוב

הקיבוץ טען שתכנית בינוי אינה בגדר תכנית אשר ניתן לחייב בגינה בהיטל השבחה, מאחר שלפי החוק, רק תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת יכולות להקים חבות בהיטל השבחה, בעוד שתכנית הבינוי איננה אף אחת מהן.

עוד טען הקיבוץ שרמת הפירוט של תכנית הבינוי אינה בעלת משמעות לעניין זה, מה גם שלהבדיל מתכנית מתאר מקומית ומתכנית מפורטת, היא אינה נדרשת לעמוד בחובות ההפקדה ושמיעת התנגדויות.

הוועדה המקומית טענה שיש להגדיר את תכנית הבינוי לפי מהותה ולא לפי כותרתה וכי במהותה מדובר למעשה בתכנית מפורטת, אשר ניתן להטיל בגינה היטל השבחה, לפי החוק.  

מה הייתה החלטת בית המשפט?

בית המשפט קיבל את הערעור של הקיבוץ וקבע שלא ניתן לגבות היטל השבחה בשל אישור תכנית בינוי.

בית המשפט אמנם גם קיבל את טענת הוועדה המקומית לפיה יש לבחון את תכנית הבינוי לפי מהותה ולא לפי שמה. אולם, בניגוד לעמדת הוועדה המקומית, הוא הגיע למסקנה כי אין מדובר בתכנית שבמהותה הינה תכנית מפורטת ועל כן הוא גם קבע שלא ניתן להטיל בגינה היטל השבחה.

בית המשפט הבהיר שתכנית מפורטת איננה רק אוסף של הוראות, אלא תכנית שמאושרת אך ורק לאחר קיום הליך של הפקדה, פרסום ושמיעת התנגדויות וזאת בהתאם לסעיפים 119-85 לחוק התכנון והבנייה.

אולם, תכנית בינוי מאושרת ללא קיום הליך כזה וזו גם הבעיה העיקרית שלה, כפי שנקבע בעת"מ 7600/00 ועד אמנים - חוכרים ביפו העתיקה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב: 

"הבעיה העיקרית בקשר לתכניות שאינן סטטוטוריות - שכינוין תכניות בינוי או תכניות עיצוב ארכיטקטוני - הינה היעדר אפשרות חוקית להתנגד להן. אחד השלבים החשובים ביותר בתהליך האישור של תכנית סטטוטורית הוא שלב ההתנגדות [...]".

יתרה מכך, בעת"מ 1434/01 פרידמן נ' וועדת הערר המחוזית מחוז תל אביב אף נקבע שאישורה של תכנית בינוי אינו גורר עמו חבות בהיטל השבחה, מאחר שהיטל השבחה קם בעקבות אישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בלבד, כאמור בהגדרת תוכנית בסעיף 1 לתוספת.

עוד נקבע שאם תכנית בינוי תביא לעליית שוויים של מקרקעין, למשל כתוצאה מקביעת ייעוד או אחוזי בנייה, לא יהיה ניתן לגבות היטל השבחה, שכן אין מדובר בהשבחה הנובעת מאישורה של תכנית סטטוטורית.

לפיכך, לא ניתן להקנות לתכנית מעמד של תכנית מפורטת, אלא בדרך הקבועה בחוק ועל כן גם לא ניתן לראות בתכנית בינוי כתכנית מפורטת לצורך גביית היטל השבחה וזאת כפי שקבעה הועדה המקומית בשוגג.

עוד נקבע שהוועדה המקומית הייתה יכולה להכין תכנית מפורטת שתכלול את ההוראות הקבועות בתכנית הבינוי, אולם היא העדיפה לבחור במסלול המזורז יותר של אישור תכנית בינוי. אבל, לא ניתן לכלול בתכנית הבינוי הוראות שמקומן הראוי הינו בתכנית מפורטת ולא ניתן לגבות היטל השבחה מכח אישורה של תכנית בינוי ועל כן ערעור הקיבוץ התקבל. 

מתמודד/ת מול סוגיה הקשורה בחיוב בהיטלי השבחה ולא בטוח מה קובע החוק וכיצד עליך לפעול? עורכת הדין רחל שחר הנה בעלת ניסיון רב ומומחיות בתחום ותשמח לעמוד לשירותך ולסייע לך להבין את הדברים לעומקם, לבחון את האפשרויות העומדות בפניך ולבחור את דרך הפעולה המיטבית.

פנה/י אלינו לקבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.