סגירה
חזרה
סגירה
מידע שחשוב להכיר
03-736-3237
מידע שחשוב להכיר

הטלת היטל השבחה מכח תכנית מיתאר ארצית מפורטת

עורכת דין רחל שחר

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 קובעת כי ניתן להטיל היטל השבחה בשל עליית שווי מקרקעין שאירעה, בין היתר, בעקבות אישור תכנית.

יחד עם זאת, סעיף 1(א) לתוספת השלישית מגדיר את המונח תכנית באופן שמגביל אותו לשני סוגים בלבד: תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית.

על רקע הגדרה זו, התעוררה השאלה האם תכנית מיתאר ארצית מפורטת, דהיינו, תכנית מיתאר ארצית שכוללת גם הוראות מפורטות ברמה ובהיקף שמאפשרים מתן היתרי בנייה מכוחה, נכללת אף היא בהגדרה של תכנית מפורטת לפי החוק ועל כן ניתן להטיל היטל השבחה גם מכוחה, במידה והיא הובילה להשבחת המקרקעין.

שאלה זו נדונה בהליך עע"מ 8600/15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' פז גז בע"מ, אשר התנהל בפני בית המשפט העליון.

תיק זה עסק במקרקעין בקריית אתא שמשמשים את חברות הגז בארץ כחוות גז לאחסון והפצה של גז בישול, שלמעשה הינו גז פחמימני מעובה ובקיצור גפ"מ.

בשנת 2000 אושרה תמ"א 32 תכנית המתאר הארצית לטיפול במשק הגפ"מ, אשר קבעה מגבלות על המשך הפעלת חוות הגז במקרקעין, עד להעברתה למתחם חדש.

אבל, בשנת 2006 אושרה תמ"א 32/ג תכנית המיתאר הארצית למשק הגפ"מ - אתר קרית אתא, אשר ביטלה, הלכה למעשה, את תמ"א 32, בכך שהיא איפשרה להותיר את חוות הגז במקומה לזמן מוגבל, שלא הוגדר בתכנית ובכפוף למילוי תנאים שונים, שכללו, בין היתר, הטמנה של מיכלי הגז.

בשנת 2008 הגישו חברות הגז בקשות לקבלת היתרים להטמנת המיכלים במקרקעין בפני הוועדה המקומית. אבל, הוועדה המקומית טענה שתוכנית תמ"א 32/ג הינה תוכנית אשר כוללת הוראות של תכנית מפורטת ועל כן מדובר בתכנית מפורטת שנכללת בהגדרת תכנית כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית ומכיוון שהיא גם תכנית משביחה, אז ניתן להטיל היטל השבחה גם מכוחה.

בהתאם לכך, הטילה הוועדה המקומית על חברות הגז היטל השבחה בסך של כ-180 מליון ₪.

חברות הגז הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית בפני וועדת הערר, אך זו דחתה אותו.  

חברות הגז לא ויתרו והגישו גם ערעור מנהלי בפני בית המשפט המחוזי, אשר קיבל אותו.

גם הועדה המקומית לא ויתרה והיא הגישה ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, בפני בית המשפט העליון, אשר קיבל אותו וזאת כפי שיוסבר להלן. 

טענות הצדדים בדבר הטלת ההיטל

הוועדה המקומית טענה שגם תכנית מתאר ארצית מפורטת הינה בגדר תכנית מפורטת, כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק ועל כן ניתן להטיל מכוחה היטלי השבחה לפי החוק. עוד טענה הוועדה המקומית כי קביעה הפוכה סותרת את לשון החוק, שהיא נקודת המוצא לפרשנותו ואף את תכליתו.

חברות הגז טענו שתכנית מתאר ארצית אשר כוללת הוראות של תכנית מפורטת, איננה בגדר תכנית מפורטת, כאמור בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק ולכן לא ניתן להטיל מכוחה היטלי השבחה לפי החוק.

היועמ"ש לממשלה, שהצטרף להליך, טען שאין כל קושי חוקי בהטלת חיוב בהיטל השבחה עקב אישור תכנית ארצית הכוללת הוראות מפורטות וכי טענה זו מתיישבת עם לשונו של חוק התכנון ובנייה, עם תכליתו בדבר השגת צדק חלוקתי ועם הפסיקה של בית המשפט העליון.

סוף פסוק: החלטת בית המשפט

בית המשפט העליון קיבל את עמדת הוועדה המקומית והיועמ"ש לממשלה וקבע שגם תכנית מיתאר ארצית מפורטת נכללת בהגדרה של תכנית מפורטת לפי החוק ולכן ניתן להטיל היטל השבחה גם מכוחה במידה ואישורה מוביל לעליית שווי המקרקעין.  

בית המשפט הבהיר שסעיפים 132-129 לחוק התכנון והבנייה מציינים ארבעה סוגים של תכניות לפי מדרג היררכי, בסדר יורד: תכנית מיתאר ארצית, תכנית מיתאר מחוזית, תכנית מיתאר מקומית ותכנית מפורטת.

יחד עם זאת, החוק אינו מגדיר מהי תכנית מפורטת, כאשר גם סעיף 69 לחוק, שכותרתו הוראות תכנית מפורטת, אינו כולל כל הגדרה לתוכנית זו, אלא רק מבהיר אילו הוראות ניתן לקבוע בה.

יחד עם זאת, הפסיקה יצקה תוכן למושג תכנית מפורטת ולפיו מדובר בתכנית שמאפשרת להוציא מכוחה היתרי בנייה ואשר כוללת, כתנאי למתן ההיתר, את הפרטים המנויים בסעיף 145(ז) לחוק. מדובר בפרטי יעודי הקרקע, חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע, קווי הבניין, מספר הקומות או גובה הבניינים ושטחי הבנייה המותרים.

עוד צויין כי הגדרתה של תכנית כתכנית מפורטת לא תיעשה לפי שמה הרשמי, אלא לפי מהותה ובעיקר לפי מידת הפירוט שבה. כך נקבע, למשל, בבג"ץ 8077/14 עיריית יוקנעם נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

בהתאם לכך נקבע כי תכנית המיתאר הארצית במקרה דנן, תמ"א 32/ג, הינה תכנית שרוויה בפרטים כה רבים, כגון פירוט של שטח הקרקע הרלוונטי, גבולותיו, מטרות התכנית בפרוטרוט, השימושים המותרים בקרקע, תנאים להוצאת היתרי בנייה והוראות בדבר שימוש בטיחותי באתר ומניעת סיכונים ועל כן אין מנוס מלראותה כתכנית מפורטת.

עוד נקבע כי אין כל מניעה מלראות בהגדרת תכנית מפורטת בתוספת השלישית לחוק ככוללת גם תכנית מתאר ארצית מפורטת וזאת הן מבחינת לשון החוק והן מבחינת תכלית החוק.

שכן, תשלומי היטל ההשבחה שמשלמים בעלי המקרקעין לוועדה המקומית בשל אישור התכנית שהשביחה את המקרקעין שלהם, נועדו לשמש גם את הציבור הרחב וזאת באמצעות מימון ההוצאות הנוגעות לתכנון ופיתוח המקרקעין הכלולים בתכנית שהובילה לעליית ערכם. באופן זה יחלוק בעל המקרקעין את התעשרותו שנוצרה מפעולות רשויות התכנון ביחד עם הציבור הרחב.

במידה ולא מצאת מענה לכלל שאלותיך בנושא, עוה"ד רחל שחר וצוות משרדה זמינים עבורך גם בפורום שלנו ו/או בטלפון.

פנה/י עכשיו לקבלת ייעוץ משפטי ללא התחייבות!

דרגו אותנו:
| דירוגך () בוצע בהצלחה
 (1) דירוגים | דירוג ממוצע (5)
קראו עוד
עורכת דין רחל שחר
נעים להכיר!
רחל שחר הנה עורכת דין מומחית בתחום היטלי ההשבחה, שייצגה אלפי לקוחות מרוצים בעסקאות נדל"ן גדולות והצליחה להקטין משמעותית ואף לבטל לחלוטין את ההיטלים שאותם לקוחות נדרשו לשלם במעמד קנייתו או מכירתו של הנכס.